A Ilegalidade da Cobrança de Alíquota Máxima de IPTU em Condomínios de Lotes

O condomínio de lotes, ou condomínio horizontal, tem se tornado uma forte tendência no ramo imobiliário, em razão da segurança do empreendimento e da constante possibilidade de comercialização pela venda de terrenos, ou, na terminologia mais adequada, unidades autônomas atreladas a frações ideais, ainda no processo de construção.

Essa prática se firmou como um investimento seguro em razão da desnecessidade de vinculação do adquirente com a construção civil, responsável muitas vezes pela dor de cabeça no curso da edificação.

De igual forma, a desnecessidade de mão de obra própria atrai os empreendedores. O risco de manter funcionários dedicados é mitigado diante do grande turnover do negócio, o que pode ser explicado pela sazonalidade do empreendimento, pois o processo de construção exige um know-how específico do prestador de serviço para cada fase, não compensando a manutenção de um funcionário dedicado durante todo o ciclo.

Assim, o foco do empreendedor se concentra na urbanização da gleba e na comercialização das unidades autônomas. A criação de um condomínio por lotes se aproxima mais de uma “incorporação horizontal” do que de um loteamento convencional.

Essa natureza peculiar do negócio, no entanto, é fonte de insegurança. Na hora de definir o enquadramento tributário do IPTU, as prefeituras frequentemente ignoram a complexidade e o alto investimento privado do empreendimento, aplicando alíquotas desproporcionais. O Judiciário, contudo, tem dado uma saída favorável aos empreendedores e adquirentes, tema que dissecaremos a seguir.

O CONDOMÍNIO POR LOTES E A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE

A função social da propriedade, consagrada na Constituição Federal, estabelece que o direito de ser dono de um bem não é absoluto. O imóvel passa a exigir uma destinação útil, o que pode ser traduzido como a obrigação de dar um uso ativo ao terreno.

Na prática, porém, essa exigência do constituinte gera um choque com outro princípio constitucional: a livre iniciativa, ou seja, o direito de empreender com mínima intervenção estatal.

O condomínio por lotes tem como finalidade a comercialização de um espaço planejado e urbanizado, permitindo que o adquirente invista no terreno e planeje a construção, ou a revenda, no seu próprio tempo. Contudo, o Poder Público utiliza a regra da função social para “coagir” o proprietário a edificar imediatamente, sob a presunção de que um terreno sem obra é sinônimo de ociosidade especulativa, em detrimento da livre iniciativa.

A RATIO LEGIS DO IPTU E A PROGRESSIVIDADE EXTRAFISCAL

Para compreender a origem dessa coerção estatal, é preciso analisar a ratio legis da cobrança do IPTU. A Constituição autoriza que o imposto tenha alíquotas diferentes de acordo com o uso destinado ao imóvel. Na prática, isso se manifesta no instituto da progressividade extrafiscal. A lei impõe uma alíquota significativamente mais alta sobre terrenos não edificados com o propósito de desestimular a retenção ociosa e a especulação imobiliária.

O legislador utiliza o peso do carnê de imposto para forçar o proprietário a dar, na concepção da função social, uma destinação útil àquela terra. O imposto supera a função arrecadatória e passa a ser um instrumento de política urbana. Eis o seu papel extrafiscal.

A INFRAESTRUTURA PRIVADA E A RESPOSTA DO JUDICIÁRIO

Apesar de a Administração utilizar o imposto para coibir a ociosidade, a dinâmica dos condomínios de lotes revela um cenário oposto, pautado pela livre iniciativa. Nesses empreendimentos, toda a infraestrutura exigida (pavimentação, saneamento, iluminação) é custeada e mantida exclusivamente por recursos privados. Não há, portanto, qualquer contraprestação por parte do Poder Público no condomínio, o que torna a cobrança municipal excessivamente onerosa.

Essa atividade tem resultado em uma zona de incerteza tributária. O empreendedor enfrenta impasses com a Receita no momento da venda das frações ideais, enquanto o condômino adquirente do lote é onerado pelo Município com a cobrança de IPTU. Isso ocorre porque a administração municipal se pauta pela conveniência arrecadatória de aplicar a alíquota máxima do imposto sobre esses lotes, tratando os empreendimentos privados como se fossem meros terrenos baldios na malha urbana.

Como alternativa, o Judiciário tem sido provocado a intervir nessa controvérsia. Em matéria que chegou até mesmo ao STF, os Tribunais têm atuado para barrar o enriquecimento sem causa do Ente Federal, minorando significativamente o imposto incidente. O entendimento das cortes tem seguido um fio interessante: se não há prestação de serviços ou melhoramentos custeados pelo Município, e a função social já é garantida pelo capital particular, o afastamento da alíquota extrafiscal é a medida a ser observada.

Diante da prestação jurisdicional, a Administração fica impossibilitada de exigir o pagamento do IPTU com base em alíquotas majoradas para terrenos inseridos em condomínio de lotes.

O erro na aplicação da alíquota majorada vicia a própria origem do crédito tributário. Na prática, isso significa a possibilidade de nulidade do lançamento tributário, ao menos diante da proteção jurisdicional, o que acarreta a imediata nulidade da Certidão de Dívida Ativa que porventura embase uma execução fiscal.

Portanto, o Judiciário tem atuado de maneira coesa na conciliação entre os princípios da função social e da livre iniciativa, permitindo ao contribuinte o reajuste e a restituição dos valores pagos a maior.

Gabriel Rocha – Acadêmico de direito
Rodrigo Aiache – Advogado