Como impedir que o irmão que permaneceu na casa dos pais falecidos adquira o imóvel por usucapião?

O artigo 1.784 do Código Civil consagra o Princípio da Saisine, segundo o qual ocorre a transmissão imediata e automática do patrimônio do falecido aos seus herdeiros e legatários no exato momento do óbito. Portanto, desde o falecimento, os herdeiros passam a ser titulares do acervo hereditário, ainda que o inventário não tenha sido realizado.

Até que ocorra a partilha, esse conjunto de bens deve ser considerado um todo indivisível, pertencente simultaneamente a todos os herdeiros, somente se tornando individualizado após a divisão formal dos bens.

Nesse contexto, surge uma situação bastante comum nas famílias a respeito do herdeiro que permanece residindo no imóvel deixado pelos pais, antes mesmo da finalização do inventário, arcando com despesas de consumo, manutenção e realizando benfeitorias para a conservação do bem.

Embora cause indignação em muitas famílias, a permanência exclusiva de um único herdeiro no imóvel deixado pelos pais pode, sim, gerar relevantes consequências jurídicas.

Decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxeram clareza à possibilidade de usucapião de bem imóvel ocupado por um único herdeiro, desde que atendidos todos os requisitos legais, entendimento que impacta diretamente a partilha familiar.

A usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do Código Civil, exige a comprovação do exercício de posse mansa, pacífica, contínua e ininterrupta, exercida com animus domini, pelo prazo mínimo de 15 (quinze) anos, independentemente de justo título e de boa-fé. O prazo pode ser reduzido para 10 (dez) anos se o possuidor estabeleceu no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo.

A posse mansa e pacífica, é um dos principais requisitos da usucapião, significa que a ocupação do imóvel ocorre sem nenhuma oposição ou contestação por parte do proprietário ou de terceiro. No caso de bem herdado, caracteriza-se pela permanência do herdeiro na casa da família, sem conflitos, sem cobranças de aluguel e sem exigências de desocupação por parte dos demais herdeiros ao longo do tempo.

Já o animus domini é caracterizado quando o herdeiro se comporta como se fosse o único dono do imóvel. Mesmo sem ser o proprietário formal, ele cuida do imóvel como se fosse seu, paga contas e encargos do bem, realiza reformas por conta própria e impede ou restringe a utilização por terceiros.

Dessa forma, o herdeiro que ocupa o imóvel de maneira exclusiva, contínua e prolongada, agindo como seu único proprietário, pode adquirir a totalidade da propriedade por meio da usucapião, mesmo existindo outros familiares com direitos sucessórios sobre o mesmo bem.

Para tanto, é necessário o ajuizamento de ação de usucapião, acompanhada de provas suficientes de que todas as exigências da lei foram observadas para que a posse seja transformada em propriedade legal do bem.

Diante desse entendimento consolidado pelo STJ, torna-se fundamental a adoção de medidas preventivas para resguardar os direitos dos demais herdeiros quando um deles permanece residindo no imóvel deixado pelo falecido.

Uma das formas mais eficazes é a formalização da ocupação por meio do contrato de comodato. Nos termos dos artigos 579 a 585 do Código Civil, o comodato é o empréstimo gratuito de coisas infungíveis.

Para melhor entendimento, coisas infungíveis são bens que não podem ser substituídos por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade, como imóveis, veículos e obras de arte.

Nesse contrato, o comodatário – aquele que recebe o bem – compromete-se a utilizá-lo conforme a sua natureza, conservando-o como se fosse seu, sem poder emprestá-lo a terceiros, e a devolvê-lo ao final do prazo ajustado, respondendo por eventuais danos decorrentes de culpa.

É recomendável que o contrato de comodato estabeleça prazo determinado, ainda que seja posteriormente prorrogado, a fim de afastar qualquer alegação de posse com animus domini.

Quanto às benfeitorias, apenas aquelas necessárias à preservação do imóvel são passíveis de indenização. Reformas realizadas com o objetivo de melhorar o conforto ou valorizar o bem, em regra, não geram direito de exigir o ressarcimento pelos demais herdeiros.

Por outro lado, se a intenção dos demais herdeiros for permitir a permanência de apenas um deles no imóvel, mediante contraprestação, é possível estabelecer a cobrança de aluguel, cujo valor pode ser definido de comum acordo entre os herdeiros ou, na ausência de consenso, fixado judicialmente, devendo ser revertido aos demais herdeiros na proporção de seus quinhões.

Nessa hipótese, além de evitar o enriquecimento sem causa de quem utiliza o bem sozinho, preserva-se a igualdade entre os sucessores e impede que o decurso do tempo seja utilizado como fundamento para futura aquisição da propriedade por usucapião, uma vez que a ocupação deixa de ser gratuita e, portanto, incompatível com a posse exercida com animus domini.

Além do comodato e da cobrança de aluguel, existem outros meios eficazes de impedir que o irmão que permanece sozinho no imóvel tente futuramente a usucapião. Um deles é a manifestação formal de oposição à posse exclusiva, que pode ser realizada por meio de notificação extrajudicial ou até mesmo nos próprios autos do inventário.

Não é demais ressaltar que a usucapião exige que a posse seja exercida sem contestação. Assim, quando os demais herdeiros deixam registrado que não concordam com a ocupação exclusiva do bem, a posse deixa de ser pacífica, interrompendo o prazo necessário para a aquisição da propriedade pelo decurso do tempo.

Outra medida relevante é a abertura do inventário e o seu regular andamento. A condução ativa do processo de inventário demonstra que o imóvel está sendo tratado como patrimônio comum da herança, afastando a ideia de que o herdeiro ocupante exerce posse exclusiva com intenção de dono.

Também merece destaque a utilização compartilhada do imóvel, sempre que possível. Quando outros herdeiros passam a utilizar o bem, ainda que de forma esporádica, ou quando o imóvel é colocado à disposição da família ou destinado à locação a terceiros, fica descaracterizada a posse exclusiva, requisito indispensável para a configuração da usucapião entre herdeiros.

É fundamental que os herdeiros compreendam que a permanência de um deles no imóvel deixado pelos pais não pode ser tratada com informalidade ou silêncio prolongado. Existem diversas medidas jurídicas para evitar que o herdeiro ocupante, com o passar dos anos, passe a se enxergar como único dono do imóvel. Ao adotar essas providências, os herdeiros deixam claro que a ocupação é tolerada ou regulamentada, mas que o bem não pertence a apenas um, e sim integra o patrimônio comum de todos, evitando conflitos familiares e o risco de perda do imóvel por usucapião.

Rodrigo Aiache Cordeiro
Presidente da OAB/AC

Mariana Castro de Souza
Advogada especialista em Direito de Família e Sucessões