Aprovada em 2023, a reforma tributária – por meio da Emenda Constitucional 132 – trouxe mudanças estruturais no sistema de tributos sobre o consumo, com reflexos também sobre o patrimônio. Entre os setores diretamente afetados, destaca-se o imobiliário, especialmente no que diz respeito à locação e venda de imóveis por pessoas físicas.
Se antes essas operações eram tributadas basicamente pelo Imposto de Renda, agora passam a ser alcançadas também pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), conforme prevê a Lei Complementar 214/2025, já aprovada e com vigência prevista a partir de 2026.
Quando o aluguel passa a ter nova tributação?
A locação de imóveis por pessoa física sempre foi tributada exclusivamente pelo Imposto de Renda, com alíquotas que podiam chegar a até 27,5%. Com a reforma, a regra muda para quem atua com mais intensidade nesse mercado.
Se o contribuinte possuir mais de 03 (três) imóveis alugados e tiver receita superior a R$ 240 mil por ano (o equivalente a R$ 20 mil por mês), ele passa a ser contribuinte também do IBS e da CBS.
Há ainda uma segunda hipótese: mesmo com apenas 01 (um) imóvel alugado, se o rendimento anual ultrapassar R$ 288 mil, os novos tributos também se aplicam.
Além disso, a locação por temporada – como aquelas realizadas por meio de plataformas digitais, como o Airbnb – foi equiparada à atividade de hotelaria, passando a ser tratada como prestação de serviço. Com isso, mesmo operações pontuais e eventuais passam a ser tributadas como consumo, com incidência de IBS e CBS. Na prática, isso representa um impacto expressivo na carga tributária: o que antes era tributado apenas pelo Imposto de Renda, com alíquota de até 27,5%, poderá agora alcançar uma tributação total de até 44,3%, somando os novos tributos ao IR.
Venda de imóveis também entra no radar
A tributação sobre a venda de imóveis por pessoa física sempre se limitou ao Imposto de Renda sobre o ganho de capital, com alíquotas de 15% a 22,5%. No novo cenário, passa a incidir também IBS e CBS nas seguintes situações:
- Venda de mais de três imóveis no mesmo ano;
- Venda de imóvel construído pelo próprio vendedor nos últimos cinco anos.
Ou seja, quem atua com certa regularidade na compra e venda – mesmo sem ter empresa aberta – poderá ser equiparado a um contribuinte de tributos sobre o consumo.
Por que isso importa?
A aplicação do IBS e da CBS representa aumento efetivo da carga tributária. Estima-se que, mesmo com redutores previstos na lei (como a redução de 70% na base de cálculo para locações e de 50% para vendas), a alíquota efetiva desses tributos pode girar entre 8% e 10%, além do IR que já era devido.
Na prática, um contribuinte que hoje aluga cinco imóveis com receita de R$ 300 mil por ano, e paga apenas Imposto de Renda, passará a recolher também IBS e CBS sobre o valor bruto da locação – o que pode representar mais de R$ 20 mil adicionais por ano em tributos. Vejamos um quadro comparativo:
Impacto no mercado e planejamento patrimonal
Outro ponto relevante é o direito ao crédito tributário. Se o locador pessoa física não for contribuinte do IBS/CBS, o locatário — especialmente se for empresa — não poderá se creditar desses valores. Isso pode gerar preferência do mercado por locadores pessoa jurídica, aumentando a pressão competitiva.
Por isso, muitos contribuintes estão avaliando a possibilidade de constituir holdings patrimoniais, migrando a atividade para o regime da pessoa jurídica. Em certos casos, a carga tributária total de uma Pessoa Jurídica no lucro presumido pode ser até menor que a da pessoa física – e com mais possibilidades de planejamento-, mesmo que a reforma tributária traga expectativa de aumento de carga tributária. Vejamos o quadro comparativo:
Também merece atenção o prazo até 31 de dezembro de 2026 (oportunidade), para quem deseja adquirir imóveis com direito a uma regra mais vantajosa na base de cálculo do novo tributo.
A reforma tributária trouxe simplificação para o sistema, mas também impôs novos desafios. Para quem investe, aluga ou vende imóveis com frequência, o momento é de reflexão e estratégia. Uma análise preventiva pode evitar surpresas no bolso – e garantir a sustentabilidade patrimonial no longo prazo.
Rodrigo Aiache Cordeiro
Presidente da OAB/AC
Genesis Batista de Figueiredo
Presidente da Comissão Especial da Reforma Tributária da OAB/AC – CERT
Membro Consultivo da Comissão de Direito Tributário do Conselho Federal da OAB
?>
?>
?>
?>
?>
?>
?>
?>
?>
?>