Novo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), previsto na reforma tributária, permite rastrear imóveis e rendimentos ocultos. Quem não se adequar pode enfrentar autuações, multas e juros

Com a publicação da Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, em agosto deste ano, a Receita Federal deu um passo decisivo no processo de modernização e fortalecimento da fiscalização sobre o patrimônio imobiliário dos brasileiros. A medida regulamenta a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — um sistema nacional que passa a atribuir um código de identificação único a cada imóvel, seja urbano ou rural (conforme art. 2º da IN RFB 2.275/25).

Essa mudança faz parte da reforma tributária aprovada pela Lei Complementar nº 214/2025, que criou o novo modelo de tributação sobre o consumo – com os tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – e, como suporte a esse novo sistema, instituiu o CIB como ferramenta essencial de controle fiscal e integração cadastral (art. 255 da LC 214/25).

O chamado “CPF do imóvel” será obrigatório e deverá constar em todos os documentos lavrados ou registrados pelos cartórios no prazo de até 12 (doze) meses, viabilizando o cruzamento de dados entre cartórios, municípios, Receita Federal e outros órgãos.

Com isso, imóveis e rendimentos que antes escapavam do radar do Fisco, especialmente aqueles oriundos de aluguéis informais ou não declarados, passam a ser facilmente identificáveis. O cerco se fecha, e quem não se regularizar a tempo poderá ser surpreendido por autuações retroativas, multas pesadas e outras penalidades fiscais.

COMO O NOVO SISTEMA FUNCIONA
A norma determina que os cartórios passem a adotar o CIB em todos os registros, integrando seus sistemas ao SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), plataforma prevista no Decreto nº 11.208/2022, que centraliza dados de imóveis, operações de compra e venda, doações, cessões, contratos de locação, valores de referência, entre outros.

Com esse nível de integração, a Receita Federal poderá cruzar com facilidade os dados dos imóveis com as declarações do Imposto de Renda, e detectar:

Aluguéis recebidos que não foram informados;

Contratos lavrados em cartório cujos valores não aparecem nas declarações;

Imóveis omitidos ou registrados com valores subavaliados;

Diferenças entre os valores de mercado e o que foi declarado.

A obrigatoriedade de compartilhamento dessas informações, conforme já narrado, foi definida no art. 2º da IN RFB 2.275/25, e se aplica aos serviços notariais e de registro que, agora, integram a base de dados da Receita.

A FISCALIZAÇÃO SERÁ AUTOMÁTICA E RETROATIVA

O CIB amplia significativamente a capacidade de fiscalização da Receita, que passa a contar com um “mapa” nacional de imóveis e de suas movimentações. A partir do momento em que os dados forem incorporados aos sistemas oficiais, qualquer divergência poderá ser detectada por meio eletrônico.

E não para por aí: a Receita poderá agir retroativamente até os últimos cinco anos, conforme prevê o Código Tributário Nacional no seu art. 173. Ou seja, rendimentos de aluguéis não declarados entre 2020 e 2025 podem ser objeto de fiscalização nos próximos meses.

EXEMPLO PRÁTICO
Imagine um proprietário de 03 (três) imóveis residenciais, com contratos de aluguel feitos informalmente, sem registro em cartório e sem declaração no IRPF. Até aqui, era difícil a Receita ter acesso a esses dados.

Com a entrada em vigor do CIB, os cartórios passarão a atribuir um código único para cada imóvel. Se um contrato for registrado ou lavrado com esse novo identificador, a Receita poderá cruzar as informações com a declaração de IR e verificar se há inconsistência – por exemplo, um contrato informando R$ 3.000,00 (três mil) mensais e nenhuma menção a esse valor no imposto de renda.
A consequência? Autuação automática, com cobrança do imposto devido, multa de até 75% (setenta e cinco por cento), juros e, em alguns casos, representação para fins penais.

RECOMENDAÇÕES PARA SE ANTECIPAR
Para quem possui imóveis alugados, mesmo que esporadicamente, o momento é de ATENÇÃO. Algumas medidas podem evitar problemas futuros:

Formalizar os contratos de locação e, sempre que possível, registrá-los;

Verificar se todos os imóveis estão devidamente declarados no IR;

Atualizar valores de referência e verificar discrepâncias com os valores de mercado;

Regularizar receitas de aluguéis passadas, se possível por meio de retificação da declaração de IR;

Consultar profissional contábil ou jurídico especializado, especialmente para avaliar se é vantajoso migrar a gestão patrimonial para pessoa jurídica.

CONCLUSÃO
A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro é um marco silencioso, mas poderoso, da nova era de controle fiscal trazida pela reforma tributária. O “CPF do imóvel” não é apenas um cadastro técnico: é uma ferramenta que permitirá ao Fisco cruzar dados como nunca antes — e identificar rendimentos ocultos com facilidade.

Para quem atua com aluguéis ou possui patrimônio imobiliário relevante, a regularização e o planejamento tributário não são mais uma opção, mas uma necessidade urgente.


Rodrigo Aiache Cordeiro
Presidente da OAB/AC